星期一, 3月 12, 2012

西方國家租金比台灣高的原因

客人問我為什麼日本、英國、美國、還有其他西方國家,甚至大陸香港。其租金收益都遠遠超過台灣。雖然日本和西方是因為有比較重的不動產稅,但英國完全是零的。而大陸基本上沒有房地產稅這種東西,香港我就不太了解,我記得是零,就算有也不高。那為何會有這樣的差異?如果這麼好,台灣人怎麼不去買,當地人有錢人又為什麼不買?

其實我要說的是,西方的資本市場比台灣、大陸、甚或日本要好太多了。大家以為的西方股市很大,但事實上西方的債市是股市的十倍以上的大,而對西方的資本家來說,真正穩定的又能隨時變現的投資就是債。而房地產變現和流動,及市場的公開程度比債還要差,所以自然會被要求比債更高的收益。比如可口可樂目前有一檔2093年到期的債,目前收益/現價為5.55%。而不管是倫敦還是紐約,其租金稅後收益大抵都超過這個收益,不然就乾脆買可口可樂債算了。

當然客人會反駁可口可樂會有機會倒,我都是跟客人說明,重點不在於可口可樂會不會倒,而是一個散戶,都可以在MorningStar查到600多家美國公司的債券現況。台灣的保德信人壽,其美元的保單頂多才3.5%吧?但如果你當美商保德信的債主,它有一檔2023年底到期的債,要給你8.4%的債息。當你是三億以上六十歲左右退休族,你是要讓保德信每年給你這些債息,還是要把錢統統壓在房地產上,還要煩惱維護還有收租的問題?我覺得兩者都要,只是前者是以保本為前提,後者是要付出冒險的代價,以賭未來增值還能賺錢。這完全是資產配置問題,沒有什麼對錯。因為每個人熟悉的工具都不相同。

亞洲本地的債券市場其實還在發展中,規模也很小,投資人不熟悉很正常。所以有錢人有了錢,把錢往房地產投也變得很能預期。所以亞洲的租金收益少於西方,也是非常合理的。而因為如此,反而在台灣的不動產和西方的債券中,有了一些套利的空間。尤其是29.5的現在。讀者應廳理解我在說什麼了吧?

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